Правовая природа договора ренты.
По договору ренты покупатель передает другой стороне - плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Для того чтобы договор состоялся, необходима реальная передача имущества плательщику ренты. Причем после этой передачи получатель ренты не несет по договору абсолютно никаких обязанностей, обладая лишь правами.
На самом деле суть ренты оригинальна и присуща только ей: одно лицо предоставляет пожизненное или постоянное содержание другому лицу, и для последнего это содержание нередко является единственным источником получения средств к существованию
Характеристика договора ренты: возмездный; реальный; односторонне обязывающий.
Особенности договора ренты.
Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества (т.е. договоров, направленных на перенесение права собственности на имущество). Однако от дарения его резко отличает возмездность отчуждения.
Отличительной чертой всех разновидностей договора ренты является неопределенность срока, на который заключен договор. Различия общего срока договора обусловливают различия видов ренты: постоянной или пожизненной.
Субъекты. Плательщиком ренты может быть любое лицо. Получателем ренты может быть гражданин (пожизненная рента) или гражданин и определенные некоммерческие организации (постоянная рента).
Предметом договора является, во-первых, имущество, отчуждаемое плательщику ренты, и, во-вторых, разнообразное иное имущество (благо), передаваемое в виде ренты ее получателю. Под выплату ренты может быть отчуждено любое оборотоспособное имущество (включая деньги).
В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора: 1) постоянная рента; 2) пожизненная рента; 3) пожизненное содержание с иждивением. Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.
Виды ренты: постоянная рента; пожизненная рента; пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента.
Суть этого вида ренты - неограниченность обязанности по выплате рентных платежей каким-либо сроком. Право на получение ренты может передаваться по наследству.
Плательщиками ренты могут быть граждане и любые юридические лица.
Рентные платежи могут являть собой не только денежные суммы, но и предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Рента должна выплачиваться бессрочно, но в договоре следует согласовать периодичность ее выплаты.
Обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. Обязательство ренты может быть прекращено и в силу особых оснований. Так, права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем. Плательщик ренты просто освобождается от своих обязанностей, оставаясь собственником имущества.
Постоянная рента может быть выкуплена. Плательщик ренты выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Обязанность по выплате ренты с плательщика не прекращается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа.
Пожизненная рента.
Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица. Получателями могут быть только граждане, причем допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например в пользу супругов, детей, членов одной семьи.
После смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Закон исключает переход прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Обязательство прекращается после смерти получателя пожизненной ренты.
Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не ограниченное в обороте. Форма ренты одна - выплаты в виде денежной суммы.
Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что сумма, выплачиваемая по договору пожизненного содержания, пропорционально увеличивается с увеличением минимального размера оплаты труда. Это правило не может быть отменено соглашением сторон.
Основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, или по односторонней инициативе получателя ренты.
Пожизненное содержание с иждивением.
Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением могут быть те же лица, что и в случае с пожизненной рентой. Между ними много общего, но договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя.
В иных видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей денежных средств (сторонам необязательно даже встречаться), а в случае с пожизненным содержанием стороны постоянно контактируют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище (питании, одежде и т.д.), получатель ренты хорошо знает это лицо, доверяет ему, психологически совместим с ним.
Рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.
В договоре должна быть определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. В соответствии со ст. 602 ГК РФ стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 МРОТ. Это требование нельзя отменить так же, как и правило о том, что размер этого вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда.
Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты. В обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество (дом, квартира, земля и т.д.).
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращаются смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д.
Ведущий специалист-эксперт
отдела ведения ЕГРП С.С. Астахова